解析房企转型思路 恒大实现向“房地产+服务业”蜕变

恒大金融、文化旅游、健康三大新产业的发展，更要坚守“稳健第一、发展第二”的原则。新产业的发展过程中，大大小小决策都必须以稳健为主，确保没有任何风险的情况下，才能做大量的投入。

三大新产业，我年前对组织架构、管理架构，包括人事安排进行了调整，尤其是队伍建设，这两年花了很大的力气在上面。去年年底健康集团、旅游集团、金融集团都从集团总部抽调了一大批的力量，也从社会引进了很多优秀的人才。现在三大产业的管理架构、组织架构都已经非常清晰，各项制度也非常完善，那么在每个产业的经营过程中，稳健都是第一位，发展是第二位，这是最基本的原则。

尤其是金融集团，要从严把控风险，把风险控制当成天大的事来抓。特别是投资端，要建立非常完善的风险把控体系。恒大人寿必须坚持“保险姓保”的发展理念，必须坚持长期投资、价值投资和稳健投资的基本理念，只有这样，恒大人寿才能够保持长期持续健康的发展。恒大人寿去年取得了非常辉煌的成绩，美中不足的是万能险占比过高。我要下决心调整业务的产品结构，把风险保障型和长期储蓄型原保费占比提上去，保监会要求保险公司原保费占比不得低于30%，现在我公司内部要求恒大人寿原保费收入不低于50%，力争实现60%，这个要求和标准非常高，但这是恒大人寿做大、做强、可持续发展的基础。我要将恒大人寿发展成为稳健合规经营的典范，要将恒大金融办成服务于实体，服务于百姓，服务于社会的金融集团，绝不允许恒大金融成为恒大的融资平台。过去是这样，现在是这样，将来也是这样，这是最基本准则。

二、进一步强化管理，提高效益

房地产业是我的主业，也是目前规模比较大的产业，2017年我要求房地产业核心业务利润要实现较大幅增长，新的三大产业金融、健康、旅游要全部实现盈利。

恒大地产核心业务利润要实现243亿的目标，我必须进一步加强管理，降低成本，提高效益。

第一个方面是打造环节精品。房地产开发建设涵盖上马项目、规划设计、招投标、材料供应、工程建设和质量以及竣工交楼等各个环节，每一个环节都很重要，我要向每一个环节要效益。上马项目环节，土地成本能降一点就降一点，能降一点就是一点；规划设计环节，要进一步优化设计，包括单体方案，比如裙楼部分哪些放公建，哪些是配套，哪些是可售的，甚至一个店铺的面宽多少，进深多少，都会影响到我的最终效益。我不止要向土地成本、规划设计要效益，还要向招投标要效益，向材料供应要效益，向工程建设和质量要效益。总之一句话，我要向每一个环节要效益，在每一个环节上打造精品，向精品要效益。

第二个方面是向服务要效益，包括我的售后服务及物业服务，尤其是物业管理服务，今年管理要上大台阶，要进一步提升物业管理的品牌，物业服务的质量。通过提升我的服务来提升恒大产品的附加值，从而提高我的效益。

第三个方面是要降低我的“三大费用”——营销费用、管理费用、财务费用。这三个费用是比较高的，高的原因是因为这几年业绩连续高速增长，而房地产的营业收入及利润的核算是以交楼统计的。通常，当年交楼量是前一年销售额的80%到90%，比如2016年我销售额是3700多亿，营业收入可能是2000亿左右，在计算本年利润时，实现3700多亿销售所产生的营销费用、管理费用、财务费用却要摊在到这2000亿上。因此，销售的高速增长，直接带来这三大费用的上升，这是客观原因。